甘南藏族自治州人民政府办公室关于甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知

  • 索 引 号:zz/2021-00324
  • 标      题:甘南藏族自治州人民政府办公室关于甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知
  • 发文字号:州政办发〔2021〕42号
  • 发文机关:州政府办公室
  • 成文日期:2021-08-03
  • 发文日期:2021-08-11

 

甘南藏族自治州人民政府办公室关于

印发甘南州完善建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场实施方案的通知


各县市人民政府,州政府有关部门,省属驻州有关单位:

  《甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》已经州政府同意,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。


甘南藏族自治州人民政府办公室

2021年8月3日

(此件公开发布)


甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案

 

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)《甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的实施意见》(甘政办发〔2020〕 42号)精神,完善我州建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,解决建设用地使用权二级市场运行中交易规则不健全、服务监管不完善、交易信息不对称、交易平台不规范等问题,进一步提高节约集约用地水平,推动经济高质量发展,结合我州建设用地使用权二级市场运行现状,制定本实施方案。

一、总体要求

(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府“放管服”改革要求,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府职能,以建立城乡统一的建设用地市场为导向,以促进土地要素顺畅流通为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接,着力完善建设用地使用权二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为全州高质量发展提供用地保障。

(二)基本原则。落实“放管服” 改革总体要求,强化监管责任,减少事前审批,创新和完善事中事后监管,激发市场活力,增强内生动力,规范市场运行,完善交易规则,维护市场秩序,保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易,保障市场依法依规运行和健康有序发展,促进要素流动,提高资源配置效率,维护合法权益。充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益,实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权。切实维护土地所有权人权益,防止国有土地资产流失。提高服务效能,强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提高办事效率,方便群众办事,全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。

(三)目标任务。全面建成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效、服务全面的土地二级市场,形成市场体系健全、功能完善、服务齐全、监管到位、秩序规范、配置合理、便捷高效、运行有序,一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系。进一步激发市场主体活力,促进土地资源要素合理流动,提供优质服务和保障。

(四)实施范围。甘南州范围内建设用地使用权的转让、出租、抵押等交易行为,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、 抵押行为一并依照本方案执行。

二、主要任务

(一)完善建设用地使用权转让机制

1.明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资、涉地股权以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其它附着物等整宗地所有权应一并转移。涉及房产转让而引起“连房带地”转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理相关手续。(责任单位:州自然资源局,州财政局、州住建局、州市场监管局、州税务局、各县市人民政府)

2.明晰建设用地使用权转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需依法经州、县市政府批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可继续保留划拨性质,不补缴土地出让价款,直接办理转移登记;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。

以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下,充分保障交易自由。原土地出让合同对转让条件另有约定的,从其约定;如无专门约定,土地义务依法转移到受让方。通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。转让后,可根据权利人申请,保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式,土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途的,参照出让土地使用权有关规定,经依法批准补缴土地出让价款,取得方式可变更为出让。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州税务局、人行甘南中心支行、各县市人民政府)

3.细化完善土地分割、合并转让规则。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应依照规定办理转移登记手续。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应报经县级以上自然资源部门、住建部门批准。建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件,满足规划、消防、用水、用电、用暖、用气等要求,不影响生产、经营和独立使用功能。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人的同意,并保障权利人的合法权益。(责任单位:州自然资源局、州住建局、各县市人民政府)

4.实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策在建设用地使用权二级市场中的调节作用,进一步盘活存量建设用地,促进土地节约集约利用。对闲置低效用地,要充分发挥土地管理和税收调节作用,依法促进低效用地转让再开发利用。在一定的期限内依法落实我省减税降费政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,对我州增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加和地方教育附加。州税务局要对现行的税费政策进行梳理,在法律法规允许的范围内,制定符合我州实际的土地交易税费优惠政策,在促进交易的同时增加土地税源。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州税务局、人行甘南中心支行、各县市人民政府)

(二)完善建设用地使用权出租管理

1.规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权方可出租。土地使用权出租后,出租人必须继续履行出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应依照规定办理登记。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州市场监管局、州税务局、各县市人民政府)

2.规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州税务局、各县市人民政府)

3.营造建设用地使用权出租环境。建立提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,依托土地二级市场交易平台和有形市场,发布建设用地使用权出租供需信息,并提供交易场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。(责任单位:州自然资源局、州市场监管局、州税务局、各县市人民政府)

(三)完善建设用地使用权抵押机制

1.明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,应按照规定办理抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权,应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地使用权抵押,其抵押价值应根据划拨土地使用权权益价格计算。以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等设施和其他社会公益设施划拨建设用地使用权不得抵押。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以依法设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州市场监管局、州税务局、人行甘南中心支行、各县市人民政府)

2.放宽对抵押权人的限制。按照债权平等、适度放宽的原则,自然人、企业均可作为抵押权人,依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债务合同的须符合有关法律法规的规定。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州农业农村局、各县市人民政府)

3.依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后,仍须按原用途使用土地,不能随意变更,确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施,探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。(责任单位:州自然资源局、州银保监局、各县市人民政府)

三、工作要求

(一)建立交易平台。在自然资源部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集建设用地使用权二级市场交易信息,提供交易场所,办理交易事务,并提供建设用地使用权二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。大力推进线上交易平台和信息系统建设,积极推广“互联网+政务服务”模式,争取在2021年年底前建成网上交易系统,实现网上交易。(责任单位:州自然资源局、州市场监管局、州税务局、州农业农村局、各县市人民政府)

(二)规范交易流程。建立“信息发布——达成意向——签订合同——交易监管”的操作流程。交易双方可通过建设用地使用权二级市场交易平台等发布和获取交易信息;交易双方可自行协商交易,也可委托交易平台公开交易;达成一致后签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低 20% 以上的,人民政府可行使优先购买权。对建设用地使用权交易中出让合同和划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核,对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的,不予办理相关手续。(责任单位:州自然资源局、州国资委、州市场监管局、州税务局、州农业农村局、各县市人民政府)

(三)加强有序衔接。建立建设用地使用权二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制,实现交易管理与不动产登记的有序衔接。市场主体提交申请及相关材料后,可由交易管理部门和登记机构联合审查,由交易管理部门出具监管意见,同时将涉及的交易监管信息等原始资料及时提供给不动产登记机构。登记机构要根据交易管理部门移交的资料和交易监管意见,做出登记或不予登记的决定,办理相应手续,并将登记结果等及时反馈给交易管理部门。(责任单位:州自然资源局、州国资委、州市场监管局、州农业农村局、人行甘南中心支行、州银保监局、各县市人民政府)

(四)提供便捷高效服务。在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口,建立业务联办工作模式,明确各自职责,优化办事流程,严格落实限时办结制、服务承诺制,提供“一站式”便捷服务,实现“一窗受理、一网通办、一站办结",提高办事效率和服务水平。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州市场监管局、州税务局、人行甘南中心支行、州银保监局、各县市人民政府)

(五)规范中介组织服务。充分调动市场主体的积极性,注重发挥社会中介组织在市场交易活动中的服务和桥梁作用。可通过公开招标方式,选取具备相应业务资质、信用良好的社会中介组织,为建设用地使用权二级市场交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。同时,加强指导和监管,引导其诚信经营,对失信的中介组织,建立惩戒和退出机制。(责任单位:州自然资源局、州市场监管局、州国资委、各县市人民政府)

(六)加强市场监测监管。在现有土地市场动态监测基础上,建立健全建设用地使用权二级市场动态监测监管制度,全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息,综合分析研判市场形势,摸清建设用地使用权二级市场交易活动的规律与特征,实现有效监管。要建立土地价格定期评估和发布制度,实时监测地价水平和变动情况,把握土地市场运行态势和价格走势。充分发挥建设用地使用权二级市场盘活存量用地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用,运用财税、金融和优化服务等措施,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州市场监管局、州税务局、州农业农村局、人行甘南中心支行、州银保监局、各县市人民政府)

(七)完善市场信用体系。加强合同履约监管,及时提 醒和督促受让人继续履行相关义务。不得因土地使用权人转移而随意变更原合同约定的权利义务,确需变更的,应按程序报批。加强土地市场诚信体系建设,强化对交易各方的信用监管,健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制,对交易行为、交易程序等的合规性进行检查,并将检查情况予以公开。落实土地市场信用评价规则和约束措施,对失信责任主体实施联合惩戒,推进土地市场信用体系共建共治共享。(责任单位:州自然资源局、州住建局、州财政局、州市场监管局、 州税务局、州农业农村局、人行甘南中心支行、州银保监局、各县市人民政府)

四、实施步骤

(一)笫一阶段:建章立制阶段(2021年8月31日前)。制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案、交易规则、监督管理办法、交易样本等规范性文件。

(二)笫二阶段:规范建设阶段 2021年9月1日—10月31日)。建立二级市场交易平台,规范信息发布—达成意向—签订 合同一交易监管"的交易流程,提供交易场所,办理交易事务。

(三)笫三阶段:总结提高阶段(2021年11月1日—12月31日)。总结建设用地二级市场工作经验,梳理存在问题,全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。

五、强化保障措施

(一)加强组织领导。各县市政府作为土地市场建设的责任主体,要切实加强组织领导,建立完善工作机制,统筹部署建设用地使用权二级市场培育工作。州、县市自然资源部门要积极会同财政、住建、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融监管等相关部门,建立完善推进建设用地使用权二级市场工作共同责任机制,明确分工、落实责任、形成合力。财政部门要保障二级市场建设所需经费,保障各项工作任务的落实。

(二)依法依规落实。严格执行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规,确保建设用地使用权转让、出租、抵押交易依法依规进行。

(三)完善配套措施。各县市要按照本方案有关要求,结合本地实际,加强政策研究,完善工作机制,细化交易规则,完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法和配套制度;对出现的新情况新问题,及时分析研判,主动有效解决,创造开放、便利、透明的交易环境,确保建设用地使用权二级市场规范有序发展。

(四)加强宣传引导。要加大对建设用地使用权二级市场相关政策的宣传力度,强化政策解读,及时总结推广典型经验和创新做法,不断扩大建设用地使用权二级市场影响力、吸引力,充分调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地意识,切实提高土地资源配置和利用效率。

 

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