甘南州住房和城乡建设局

关于对甘南州第十五届政协第四次会议第103号提案的答复

王致君委员、张栓平委员、朵文锋委员、刘玉华委员：

首先感谢您们四位对住房和城乡建设工作的关心和支持！四位在甘南州第十五届政协四次议第103号提案上提出的“关于加强全州物业服务规范管理，进一步提升居民小区服务水平的提案”我局高度重视，主要领导及时召开专题会议研究，明确责任领导和牵头科室，认真梳理核实提案事项。现将有关情况答复如下。

一、工作开展情况

（一）建章立制，健全制度体系

一是2022年我局起草了《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》，同年6月29日经州第十七届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，9月23日已由省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准颁布。2024年5月30日省第十四届人民代和2035年远景目标纲要》，编制了《甘南州“十四五”城镇住房规划》，明确了物业行业发展目标任务。先后制定《甘南州社区“红色物业”建设三年行动方案》《甘南州物业服务行业党委议事制度》《甘南州普通住宅前期物业服务收费基准价及浮动幅度的通知》《甘南州物业服务企业规范化管理考核办法》等，各县市也相继制定了《街道、社区指导监督业主大会、业主委员会工作规程》《街道、社区审查业主委员会候选人资格指导规程》《物业企业信用等级评定办法（试行）》《物业服务企业量化考核办法》《物业管理规约示范文本》等配套文件，出台了信用等级评定、业主委员会运行、维修资金管理使用、公共收益监管等方面的文件，细化完善物业管理制度体系，为《条例》的深入贯彻打下了坚实的基础。

（二）党建引领，创新物业管理模式

州、县市住建部门设立了物业服务行业党委，成立基层党组织14个，选派党建指导员102名，建立了基层党组织领导下的“区域统筹、条块协同、上下联动、共建共享”的工作格局，实现了物业服务行业党的工作全覆盖。深入推进“红色物业”创建，以“党建工作实、服务能力强、社会评价好”为标准，定期开展物业服务质量评价，建立“红色物业”诚信台账，设置物业企业红黑榜，创建“红色物业”示范小区8个，形成了一批可复制、可推广的典型经验做法。建立党建引领物业管理综合协调机制，由社区党组织牵头，定期召开民情恳谈会、问题协调会、物业工作评监会，“三会一体”、共治共商，畅通沟通渠道，实现物业服务矛盾纠纷早发现、早化解，以物业服务“小切口”破解基层治理大难题。

（三）分类施策，实现物业服务全覆盖

督促指导各县市、乡镇街道积极推动住宅小区设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，组建由社区居委会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。对不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居委会托管、社会组织代管或居民自管等方式，实现物业兜底服务。全州487个住宅小区中，282个住宅小区成立了业主委员会，61个小区成立了物业管理委员会，业主委员会和物业管理委员会组建率58%。专业物业公司提供服务的小区177个，建设单位自管的小区55个，居民自治的小区92个，街道（社区）托管小区163个，物业服务实现了全覆盖。

（四）强化监管，提升物业服务质量

一是州、县市物业服务行业党委牵头抓总，组织住建、城管、公安、消防等部门及乡镇街道、社区，聚力联动、密切配合，设立举报电话和信箱，集中开展余件，为独居、失能、孤寡老人等特殊群体提供上门服务500多次，并定期开展慰问、关怀。在老旧小区推行“菜单式”基础服务 + “订单式”个性服务模式，响应时间缩短至15分钟，物业行业精细化管理、精准化服务水平进一步提升。合作市新时代嘉园小区被评为全省2024年度“美好家园”小区，舟曲县馨苑小区和舟曲城关城市运营服务集团有限公司被评为甘肃省“陇原红色物业”企业及服务项目。截至4月底，全州物业服务企业102家，从业人员1300人，托管面积达683万平方米，同比增长31%，物业管理类型从单一住宅小区向办公楼、商场等多类型延伸覆盖。

二是今年3月，为切实维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，我局从《条例》在全州的学习宣传情况；相关部门贯彻落实《条例》及相关政策情况；物业企业服务收费标准是否按合同约定标准收取情况及业主投诉查实违规管理服务行为的整改工作情况；新建小区、老旧小区和保障性住房小区等不同类型小区物业运行情况；“红色物业”建设情况；业主自管、街道托管的小区物业管理情况；《条例》贯彻实施中存在的主要问题；住宅专项维修资金管理使用情况；《条例》实施中存在的其他突出问题。九个方面对全州各县市开展了物业工作督查检查，对查出的问题全部清单式交办至相关县市，建立整改台账，销号整改。

三是按照中央纪委国家监委关于群众身边不正之风和腐败问题集中整治部署要求，以及省住建厅具体工作安排，为进一步系，推动建立在社区党组织领导下的居委会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、物业管理相关职能部门协同运行机制，促进基层党建与社区治理有机融合。

（二）坚持依法治理，健全完善体制机制。严格落实普法责任制，深入宣传《民法典》《物业管理条例》《住宅维修资金管理办法》及新修订的《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》，提高物业服务企业和人民群众对物业管理相关法律、法规、规章以及政策文件的知晓度，增强依法依规维护自身合法权益的意识。压实压紧住建部门行业监管职责，街道、乡镇属地管理职责，市场监管、应急、城管、消防等部门监管职责，建立完善统筹协调机制、联合执法工作机制。持续推动物业管理配套制度文件的制定出台，结合实际细化制定前期物业管理、量化考核等配套政策，建立完善物业行业信用监管制度，制定完善物业服务项目星级评定方案和标准，激发企业内生动力。指导各县积极组建物业行业协会并充分发挥作用，制定行业自律规范、行业建设标准、职业道德准则和争议处理规则，促进企业规范服务、诚信自律。

（三）加强分类指导，提升业主自治能力。进一步推进物业区域划分，针对商品房小区、老旧小区、保障房小区，分类施策、分步实施，采取以大带小、以新带旧、以奖代补、政府托底过渡等形式，持续实现基本物业服务兜底，不断巩固住宅小区物业服务全覆盖工作成果。督促指导乡镇街道积极组织小区业主设立业主大会，健全业主大会和业主委员会选举及议事规则，引导业主大会、业主委员会正确行使职责权利，探索建立物业管理信息化投票平台，创新业主大会、业主委员会投票表决方式和程序，切实维护业主的合法权益。进一步推行党建引领物业、推动社区治理创新模式，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，引导党员干部业主积极参与小区治理，在业主大会、业主委员会中发挥先锋模范作用。加强业主委员会成员法律法规知识和业务培训，引导业主委员会积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与工作，提高业主委员会依法依规履职能力。

（四）加强日常监管，维护物业管理市场秩序。加强执法监督，把各级各相关职能部门执法监督管理职责落到实处。建立综合执法联动机制，加大巡查、检查和行政执法力（五）创新工作举措，推动矛盾纠纷化解。践行新时代“枫桥经验”，聚焦物业服务热点难点问题和群众急难愁盼问题，依法依规依物业服务合同甄别业主反映的问题和意见建议，及时解决业主合理诉求。加快推进水电直供到户改造，着力解决水电费收缴不规范的问题。督促物业服务企业积极配合相关部门，通过合理规划和管理停车位、“租售并举”等手段，最大限度盘活停车资源，缓解小区停车难、充电难等问题。着力解决物业承接“查验难”以及开发商遗留问题，完善新旧物业管理交接程序，建立完整物业档案，维护业主合法权益。鼓励行业协会成立调解组织，搭建调解平台，协助解决物业服务矛盾纠纷，推进物业管理服务健康发展。

（六）坚持典型引路，推动物业行业高质量发展。大力创建“和谐小区”“和谐社区”，构建和谐融洽的邻里关系，深入开展“美好家园”小区的培育、创建、选树、推荐，努力建成一批服务优良、管理规范、环境宜居、特点鲜明、群众满意的小区。精心打造物业管理服务“样板小区”，通过广泛宣传、观摩学习，形成示范引领效果，以点带面推动全州物业管理水平提升。及时总结提炼全州物业管理工作亮点，通过多个渠道、多种形式，对省上命名的“美好家园”小区、“陇原红色物业”服务企业及服务项目开展宣传，营造赶、学、比、超的良好氛围。支持行业协会开展职业培训、取证培训、职业技能竞赛等各类人才培训活动，为推动行业高质量发展培养人才。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集，提升物业智慧管理服务水平。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求，促进线上线下服务融合发展，推动物业服务业转型升级和高质量发展。

尊敬的王致君委员、张栓平委员、朵文锋委员、刘玉华委员：

再次感谢你们对我州住房和城乡建设工作的关注，希望您们一如既往的支持我们的工作，多提宝贵意见，谢谢！

                                                                    甘南州住房和城乡建设局

                                                                       2025年5月13日