《甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》政策解读

  • 索 引 号:zrzyj/2021-00000
  • 标      题:《甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》政策解读
  • 发文字号:州政办发〔2021〕42号
  • 发文机关:州自然资源局
  • 成文日期:2021-08-03
  • 发文日期:2021-08-11

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。经党中央、国务院批准,原国土资源部于2016年-2018年在全国34个试点地区开展了完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作我省天水市陇西县作为试点地区,开展了相关工作,并完成试点任务。2019年7月,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号,以下简称《指导意见》),省政府办公厅于2020年5月4日印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(甘政办发〔2020〕42号以下简称《实施意见》),对完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出了明确意见同时要求各地结合实际研究制定实施细则和配套措施。根据《指导意见》实施意见》精神,结合我实际,政府办公202183日印发《甘南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(政办发〔202142号),从个方面提出有序推进土地二级市场建设的具体落实措施。

第一部分总体要求”。提出实施方案《指导思想》、《基本原则》,明确目标任务是“全面建成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效、服务全面的土地二级市场,形成市场体系健全、功能完善、服务齐全、 监管到位、秩序规范、 配置合理、便捷高效、运行有序,一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系。进一步激发市场主体活力,促进土地资源要素合理流动,提供优质服务和保障”。实施范围为“甘南州范围内建设用地使用权的转让、出租、抵押等交易行为,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、 抵押行为一并依照本方案执行”。

部分主要任务”。主要任务分为三个第一个内容“完善建设用地使用权转让机制”,一是明确建设用地使用权转让形式。明确了各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让。二是明晰建设用地使用权转让条件。分别对划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、作价出资或入股建设用地使用权转让的必要条件和具体规定进行了明晰。细化完善土地分割、合并转让规则。明确建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件,满足相关要求,且不得影响生产、经营和独立使用功能。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人的同意,并保障权利人的合法权益。是实施差别化的税收政策。明确在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授予地方权限内探索实施城镇土地使用税差别化政策,在2021年12月31日前,对我增值税小规模纳税人减按50%征收相关税费。第二个内容完善建设用地使用权出租管理一是规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。明确以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,必须符合法律法规和有偿使用合同的相关约定。二是规范划拨建设用地使用权出租管理。明确以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。三是营造建设用地使用权出租环境。明确市县自然资源部门应更好地发挥应有的作用,从服务的角度,做好建设用地使用权出租相关服务工作。三个内容“完善建设用地使用权抵押机制”。一是明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。分别对划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、作价出资或入股建设用地使用权、租赁建设用地使用权抵押的必要条件和具体规定进行了明确。二是放宽对抵押权人的限制。明确自然人和企业均可作为抵押权人,依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。三是依法保障抵押权能。明确探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后,仍须按原用途使用土地,不得损害利益相关人权益。同时要求市县进一步完善配套措施,防控市场风险。

部分工作要求”。一是建立交易平台。明确要在自然资源部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。争取在2021年年底前建成网上交易系统并实现网上交易。二是规范交易流程。明确要建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的操作流程。对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的,不予办理相关手续。三是加强有序衔接。明确交易管理机构和登记机构要做好收件窗口、审核流程、管理信息等各方面的衔接提供便捷高效服务。明确要提供便捷高效的服务,注重发挥专业优势,保障市场健康有序发展。规范中介组织服务。明确要充分调动市场主体的积极性,发挥社会中介组织的作用,为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。同时要加强对中介组织的指导和监管。强市场监测监管。明确要建立土地二级市场监测监管制度,全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息;建立土地价格定期评估和发布制度,防止价格异常波动。完善市场信用体系。明确各级自然资源部门要加强合同履约监管,及时提醒和督促受让人继续履行相关义务。要健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制,制定土地市场信用评价规则和约束措施,推进土地市场信用体系共建共治共享。

第四部分实施步骤”。将整个工作分为“建章立制”“规范建设”“总结提高”三个阶段,并明确了各阶段的工作任务。

部分强化保障措施”。一是强化组织领导。明确县市人民政府是土地市场建设的责任主体,要切实加强组织领导,统筹部署土地二级市场建设工作。二是依法依规落实。明确要严格落实《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《合同法》《担保法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规。同时对已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,明确可参照执行。三是完善配套措施。明确各地县市要按照国务院和省、州政府有关要求,制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法和配套制度。四是加强宣传引导。明确要加大对土地二级市场相关政策的宣传,营造良好的土地市场舆论氛围,切实提高土地资源配置和利用效率。

 

 

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